2022年3月4日14时，“宅基地改革法律问题”研讨会在北京市盛廷律师事务所举行。本次会议由北京市物权法学研究会主办，北京市盛廷律师事务所承办。

　　中国农业大学土地科学与技术学院讲师、硕士生导师吴昭军博士担任主讲嘉宾；北京市尚公律师事务所高级合伙人、北京市律师协会物权法专业委员会副主任周帆律师，北京市盛廷律师事务所合伙人、执行主任、北京市物权法学研究会理事潘金忠律师进行与谈；北京市物权法学研究会秘书长、北京市律师协会物权法专业委员会主任、北京市盛廷律师事务所主任毕文强律师主持。北京市盛廷律师事务所赵传学律师等三十余人在现场或者通过线上方式参与会议。与此同时本次会议还在快手、B站等平台直播，在线观看人数达万余人。

　　会议围绕宅基地改革这一主题展开，系统性地提出和探讨了几个试点过程中实际存在的法律问题。吴昭军老师认为，调整宅基地的法律规范很少，宅基地改革试点过程中存在很多现实问题，现阶段仍然争议较多而定论较少。吴老师总结了试点过程中集中存在的九大问题：宅基地使用权的取得、宅基地使用权转让纠纷、盘活闲置宅基地、宅基地的“三权分置”、宅基地使用权抵押、宅基地使用权的继承、农村合作建房纠纷、宅基地有偿使用、宅基地退出机制。各试点地区面对这些问题给出了各不相同，甚至相差迥异的答案。以农村合作建房问题为例，最高人民法院和北京市的裁判观点是无效说，最高人民法院民事审判庭曾指出，“合作建房行为是土地使用权转让的特殊形式”，北京市法院也认为，“根据‘房地一致’原则,房屋与其占用范围内的土地使用权不可分离,而合建房屋的结果却使出资人取得部分宅基地使用权,实质上进行了宅基地使用权的转让。根据我国物权法和土地管理法规定,宅基地使用权是用益物权,是本集体经济组织成员享有的一项居住福利,不能转让给本集体经济组织成员以外的其他人员，故农村村民就宅基地使用权与本集体经济组织之外的他人签订的宅基地使用权转让合同以及合作建房合同是无效的。”但也有部分地方基层法院认为，合作建房是部分有效的，对形成的房屋份额进行分配的行为不违反法律规定，就土地使用权的分配的约定应为无效约定。同时地方上也存在第三种裁判观点，合作建房是事实行为，民事主体可以通过建房行为取得物权。

　　周帆律师认为，农村集体土地属于农村集体经济组织成员所有，是农村集体经济组织成员的共有财产。从物权法角度看，宅基地使用权是建立在集体建设用地这个共有财产之上的特殊用益物权，是农村集体经济组织为其成员提供的福利保障。具备五大特征，福利保障性、特定主体性、限制转让性、无偿取得性、无期限性。前三项是宅基地的本质特征，后两项属于宅基地的非本质特征或派生特征。目前各地试点改革都是围绕上述非本质特征而展开的。至于本质特征是宅基地的三大支柱则不能撼动，不在改革范围之内。非集体经济组织成员有偿使用宅基地不可界定为宅基地的租赁权。原因有三，一是租赁权期限仅20年，而房产寿命一般均超过20年，不太适合；二是租赁权一般是通过合约产生的，而宅基地房产一般通过继承自动取得，来源不同；三是宅基地使用权因其身份特征不可直接外部流转，当然也不能直接租赁。考虑到继承房产随带宅基地系来源于房地一体的自然属性，实际上更像房产所有权人对宅基地的占有形态，由于该房产所有权人并非宅基地的使用权人，可以探索将宅基地有偿使用费定义为宅基地占用费。

　　潘金忠律师认为，宅基地可以理解为一种社会现象，宅基地的概念体系较为混乱。首先，从客观现实的角度讲，自建国至今，随着建筑物的变更、农村人口数量的增加和宅基地取得审批流程的建立，宅基地的内涵不断改变。其次，从法律规制的角度讲，原先用粗略宽泛的公法调整宅基地上的法律关系，现在转用民法体系进行精细化调整，但基于我国二元所有权的土地制度，民法逻辑在国有土地和集体土地上的适用是不同的，宅基地很难适用用益物权的概念体系。最后，从社会功能的角度讲，宅基地制度是为了保障农民的居住权，在取得、保有、征收宅基地时都应当贯彻这一原则，宅基地究竟是用益物权，还是一种指标存在疑问。

　　最后，毕文强律师总结道，盛廷最近承办的很多案件都是农村宅基地相关问题，各位嘉宾的发言，让我们对这个问题有了更加系统、完善的认识。宅基地改革只是乡村振兴重大战略中的一部分，随着改革的进一步深入，相关法律问题及法律主体间法律关系的规制，必然成为我们研究的重点。包括集体经营性建设用地、集体经济组织法等方面，期待吴老师给我们带来更多更好的讲座。 

　　研讨会上，其他参会人员还就一些实务中的案例进行分享和探讨。本次研讨会采用了小规模的讲议结合模式，让高校教师的科研成果与诉讼律师的维权实践经验在同一个平台上交流碰撞，力求在充满不确定性的宅基地改革中走出一条法律规范的新路，在中国特色的农村土地制度基础上寻求法律体系的革新，让宅基地改革这一盘活农村土地资源的良策真正走上法治的正轨。