共有产权人一方单方卖房行为是否有效？
2008/7/22 9:45:50作者：更新时间：2008-3-11 19:18:51 摘自： 编辑：王悦
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【案情】
张先生和张女士两兄妹通过继承取得父母的房屋产权，双方为共同共有。但是张女士一直未在该房屋居住，房屋由张先生使用，房产证名称是张先生。后张先生因缺钱，未经张女士同意，和毕女士签订了房屋买卖合同。此类典型的共有产权人一方单方卖房的行为效力应当如何认定？
【解析】
审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》有明确规定，即第８９条：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。
在实践中，可以区别不同的情形分别处理：
其一，房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人又有理由相信出卖人系房屋的完全权利人的，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。由此，此案情形下，张先生单方卖房的行为是否有效依赖 毕女士是否善意而定——善意则有效，反之无效。
其二，房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。本案中的标的房屋若登记在张先生与张女士二人名下，则属于此种情况。对于张先生的单方卖房行为，只要张女士没有追认，则属无效。但是，如果毕女士有充足的理由认为张先生有权处理房屋，出于保护交易安全的目的，法律会肯定张先生单方卖房行为的效力。
张先生和张女士两兄妹通过继承取得父母的房屋产权，双方为共同共有。但是张女士一直未在该房屋居住，房屋由张先生使用，房产证名称是张先生。后张先生因缺钱，未经张女士同意，和毕女士签订了房屋买卖合同。此类典型的共有产权人一方单方卖房的行为效力应当如何认定？
【解析】
审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》有明确规定，即第８９条：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。
在实践中，可以区别不同的情形分别处理：
其一，房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人又有理由相信出卖人系房屋的完全权利人的，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。由此，此案情形下，张先生单方卖房的行为是否有效依赖 毕女士是否善意而定——善意则有效，反之无效。
其二，房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。本案中的标的房屋若登记在张先生与张女士二人名下，则属于此种情况。对于张先生的单方卖房行为，只要张女士没有追认，则属无效。但是，如果毕女士有充足的理由认为张先生有权处理房屋，出于保护交易安全的目的，法律会肯定张先生单方卖房行为的效力。
本文关键词：共有产权
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