反败为胜的物业费之争
法律经营社区之物业篇——物业收费标准定胜负
2008/7/9 15:27:14作者：张晓燕 摘自：www.fc70.com 编辑：王悦
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【前言】
近几年物业公司与业主之间的矛盾纠纷日益突显，物业纠纷案件大量增长，其中绝大多数是物业公司起诉业主要求支付物业费的案件。大量业主由于拒交欠交物业费而被告上法庭，可以说，这里面不乏有一部分是恶意欠费者，但是大部分人是因为对物业公司服务满意而拖欠物业费。
那么，当业主因对物业服务不满意而拒交物业费，被物业公司告上法庭时该怎么办？
遇到这种情况时，业主通常会认为自己有理而不太重视，但事实上，业主即使能够搜集到足够多的证据证明物业公司对自己的服务不到位，也将会面临败诉的极大可能，业主胜诉的案例很少。但这也不是绝对，实际案例中也有业主通过提起反诉，要求明确收费标准、返还往年多收物业费等形式来获得实质上胜诉的情况。
【案情简介】
北京某小区业主耿先生在入住之初，与前期物业公司签订了物业服务合同，当时合同约定收费标准应当在当地物价管理部门审批备案。后该物业公司只在物价部门审批了三项内容。但物业公司在此基础上，对其他收费项目进行定价，共计收取了2.8元/月/平米。由于该物业公司服务水平较差，业主拒绝交纳物业费用，该物业公司起诉到区法院，业主随即委托了律师。
【律师办案】
分析案情，及时提出反诉
律所承办律师在接受委托后，对案件的性质和案情进行了常规分析，设计了详细的诉讼方案。考虑到做为被告方在诉讼地位上比较被动，即使积极应诉，举证证明不交物业费的理由是物业公司服务水平差，但从实际情况上来看业主个人搜集到的证明物业公司对其提供的服务不达标的证据不具有普遍代表性，很难仅凭此使法院做出利于被告的判决，根据以往的办案经验，此案败诉的可能性极大。
律师及时与当事人进行了沟通，经过同意在举证期限届满前向物业公司提起了反诉，要求明确物业收费标准，取消部分不应当收取的物业收费项目，并降低不合理物业收费项目的收费标准。
以物业收费标准为突破口，揭密物业收费内幕
律师对物业公司的收费情况进行了汇总，制作了明晰的物业收费标准对比表格。在法庭上主要从三个方面着手，阐述代理意见。
■ 《前期物业管理服务协议》中约定的收费依据存在问题
双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定：物业费的收费标准根据北京市物价局、北京市房屋管理局（房）字[1997]第196号文规定的收费标准，并根据住宅楼实际情况经物价局批准确定为按2.8元/月/平米（建筑面积）。事实上经过律师调查，该文的有效期已过，且物价局做出的《关于*小区物业管理服务收费标准的批复》中，并没有明确物业管理费的标准为按2.8元/月/平米。协议中有关收费标准的约定不具有真实性。
■ 找出法规明令禁止重复收费的项目，要求物业公司返还
经过对照分析，发现在物业公司执行的上述收费项目中，包含了中修费0.42元。根据北京市的有关规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本，即不得纳入物业费的收费项目中。因此，物业公司依据的收费标准中存在国家明令禁止重复收费的项目，应当依据此标准将向答辩人多收取的物业管理费用予以返还。
■ 物业收费“公示”至关重要
根据物业服务收费管理办法的有关规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。但物业公司并没有向业主公示过任何有关收费方面的信息。律师就此点向法庭提出疑议。
最终，法院采纳了律师的意见，要求物业公司就其收费项目的合理组成进行说明，而该物业公司始终未能向法庭提供。因此，物业公司主动向我方当事人提出和解。最终，以1.63元/平米的标准达成和解，比原来节省了1.17元/平米。物业公司撤诉，我方也随即撤诉。
【律师点评】
拿到双方的撤诉通知单后，当事人激动不己，虽然不是胜诉判决书，但这比判决来的更真实有效。耿老先生在承办之初的焦虑还浮现在我心里，老先生向法庭提交了几十张物业提供服务不到位的照片，这是当事人的直观感受，也是不愿意按照物业公司提供的标准交纳的直接原因。但作为律师，我心里明白必须要在法律上找到突破点，才能够帮助当事人获得最大的利益。
我的当事人是幸运的，最终能通过和解方式解决此事，不但不需要补交物业费，还节省了一大部分费用。但这只是个案，实际上出于各种原因，大部分类似的案例都不会有如此结局，业主一般都会处于比较尴尬的境地。
根据以往的办案经验，物业公司是为社区全体成员服务的，业主个人提供的物业公司对个人服务不到位的证据通常不能代表整个社区，不能以此来对抗为整个社区提供服务的物业公司，法院一般也会以此为据作出不利于业主的判决。
面对业主与物业公司权利如此不对等的局面，做为专业承办房地产纠纷案件的律师感受颇深。物业公司是为社区业主提供服务而不是管理社区的机构。由于物业公司起步较晚，各项配套规定还未健全，物业行业存在较大空间。大多数物业公司服务意识淡泊他们通常会倚仗自己的强势地位依据所谓的行业习惯顺理成章地收取着高额费用，但提供的服务却与收费明显不符，小区环境卫生差，安全措施不到位，业主丢失东西得不到赔偿等事件层出不穷，业主与物业公司的矛盾由此深化。但由于物业管理处是组织，单个业主是个人，在两者发生利益冲突时，业主通常会处于弱势，那么只有利益共同体联合起来，才能与物业管理处抗衡。
我个人认为要从根本上扭转这种局面，最好的办法就是成立业委会。业主委员会是代表业主利益的组织，它成立的目的是维护业主的合法权益，是对物业管理处或其他对业主利益有利害冲突的组织进行监督、协商、谈判的联盟机构。是业主大会的执行机构。虽然目前北京成立业委会的社区还不到两成，成立业委会还将面临诸多困难，但成立业委会是实现社区业主自治，使业主自己掌握物权及行使物权的民主权利，使公共财产切实归属于全体业主的最佳途径。每个业主都有权利也有义务来行使法律赋予的这份权利。
由于热衷于社区法律事务的研究，接触了很多社区。对于那些从事社区实务工作的人我非常钦佩，舒可心老师、品阁小区的邵里庭主任、新天地的张主任等等，他们都各自尝试了适合自己小区的治理模式，也切切实实为业主带来了利益，给大家提供了成功的参考模式，值得借鉴！
本文案例提供：毕文强律师
本文引用地址：http://www.fc70.com/class675.aspx
北京2006年1月1日起实行新物业收费标准 不设普宅基准价
http://www.fc70.com/article9861.aspx
新物业收费办法将执行 物业费讨价还价初登场http://www.fc70.com/article9860.aspx
物业管理100问http://www.fc70.com/article9727.aspx
相关法律规定
北京市发展和改革委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法(试行)和北京市经济适用住房小区物业服务收费http://www.fc70.com/article9859.aspx
北京市物业服务收费管理办法(试行)http://www.fc70.com/article9857.aspx
北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准
http://www.fc70.com/article9858.aspx
北京市贯彻《物业管理条例》的若干意见http://www.fc70.com/article9718.aspx
近几年物业公司与业主之间的矛盾纠纷日益突显，物业纠纷案件大量增长，其中绝大多数是物业公司起诉业主要求支付物业费的案件。大量业主由于拒交欠交物业费而被告上法庭，可以说，这里面不乏有一部分是恶意欠费者，但是大部分人是因为对物业公司服务满意而拖欠物业费。
那么，当业主因对物业服务不满意而拒交物业费，被物业公司告上法庭时该怎么办？
遇到这种情况时，业主通常会认为自己有理而不太重视，但事实上，业主即使能够搜集到足够多的证据证明物业公司对自己的服务不到位，也将会面临败诉的极大可能，业主胜诉的案例很少。但这也不是绝对，实际案例中也有业主通过提起反诉，要求明确收费标准、返还往年多收物业费等形式来获得实质上胜诉的情况。
【案情简介】
北京某小区业主耿先生在入住之初，与前期物业公司签订了物业服务合同，当时合同约定收费标准应当在当地物价管理部门审批备案。后该物业公司只在物价部门审批了三项内容。但物业公司在此基础上，对其他收费项目进行定价，共计收取了2.8元/月/平米。由于该物业公司服务水平较差，业主拒绝交纳物业费用，该物业公司起诉到区法院，业主随即委托了律师。
【律师办案】
分析案情，及时提出反诉
律所承办律师在接受委托后，对案件的性质和案情进行了常规分析，设计了详细的诉讼方案。考虑到做为被告方在诉讼地位上比较被动，即使积极应诉，举证证明不交物业费的理由是物业公司服务水平差，但从实际情况上来看业主个人搜集到的证明物业公司对其提供的服务不达标的证据不具有普遍代表性，很难仅凭此使法院做出利于被告的判决，根据以往的办案经验，此案败诉的可能性极大。
律师及时与当事人进行了沟通，经过同意在举证期限届满前向物业公司提起了反诉，要求明确物业收费标准，取消部分不应当收取的物业收费项目，并降低不合理物业收费项目的收费标准。
以物业收费标准为突破口，揭密物业收费内幕
律师对物业公司的收费情况进行了汇总，制作了明晰的物业收费标准对比表格。在法庭上主要从三个方面着手，阐述代理意见。
■ 《前期物业管理服务协议》中约定的收费依据存在问题
双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定：物业费的收费标准根据北京市物价局、北京市房屋管理局（房）字[1997]第196号文规定的收费标准，并根据住宅楼实际情况经物价局批准确定为按2.8元/月/平米（建筑面积）。事实上经过律师调查，该文的有效期已过，且物价局做出的《关于*小区物业管理服务收费标准的批复》中，并没有明确物业管理费的标准为按2.8元/月/平米。协议中有关收费标准的约定不具有真实性。
■ 找出法规明令禁止重复收费的项目，要求物业公司返还
经过对照分析，发现在物业公司执行的上述收费项目中，包含了中修费0.42元。根据北京市的有关规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本，即不得纳入物业费的收费项目中。因此，物业公司依据的收费标准中存在国家明令禁止重复收费的项目，应当依据此标准将向答辩人多收取的物业管理费用予以返还。
■ 物业收费“公示”至关重要
根据物业服务收费管理办法的有关规定，物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。但物业公司并没有向业主公示过任何有关收费方面的信息。律师就此点向法庭提出疑议。
最终，法院采纳了律师的意见，要求物业公司就其收费项目的合理组成进行说明，而该物业公司始终未能向法庭提供。因此，物业公司主动向我方当事人提出和解。最终，以1.63元/平米的标准达成和解，比原来节省了1.17元/平米。物业公司撤诉，我方也随即撤诉。
【律师点评】
拿到双方的撤诉通知单后，当事人激动不己，虽然不是胜诉判决书，但这比判决来的更真实有效。耿老先生在承办之初的焦虑还浮现在我心里，老先生向法庭提交了几十张物业提供服务不到位的照片，这是当事人的直观感受，也是不愿意按照物业公司提供的标准交纳的直接原因。但作为律师，我心里明白必须要在法律上找到突破点，才能够帮助当事人获得最大的利益。
我的当事人是幸运的，最终能通过和解方式解决此事，不但不需要补交物业费，还节省了一大部分费用。但这只是个案，实际上出于各种原因，大部分类似的案例都不会有如此结局，业主一般都会处于比较尴尬的境地。
根据以往的办案经验，物业公司是为社区全体成员服务的，业主个人提供的物业公司对个人服务不到位的证据通常不能代表整个社区，不能以此来对抗为整个社区提供服务的物业公司，法院一般也会以此为据作出不利于业主的判决。
面对业主与物业公司权利如此不对等的局面，做为专业承办房地产纠纷案件的律师感受颇深。物业公司是为社区业主提供服务而不是管理社区的机构。由于物业公司起步较晚，各项配套规定还未健全，物业行业存在较大空间。大多数物业公司服务意识淡泊他们通常会倚仗自己的强势地位依据所谓的行业习惯顺理成章地收取着高额费用，但提供的服务却与收费明显不符，小区环境卫生差，安全措施不到位，业主丢失东西得不到赔偿等事件层出不穷，业主与物业公司的矛盾由此深化。但由于物业管理处是组织，单个业主是个人，在两者发生利益冲突时，业主通常会处于弱势，那么只有利益共同体联合起来，才能与物业管理处抗衡。
我个人认为要从根本上扭转这种局面，最好的办法就是成立业委会。业主委员会是代表业主利益的组织，它成立的目的是维护业主的合法权益，是对物业管理处或其他对业主利益有利害冲突的组织进行监督、协商、谈判的联盟机构。是业主大会的执行机构。虽然目前北京成立业委会的社区还不到两成，成立业委会还将面临诸多困难，但成立业委会是实现社区业主自治，使业主自己掌握物权及行使物权的民主权利，使公共财产切实归属于全体业主的最佳途径。每个业主都有权利也有义务来行使法律赋予的这份权利。
由于热衷于社区法律事务的研究，接触了很多社区。对于那些从事社区实务工作的人我非常钦佩，舒可心老师、品阁小区的邵里庭主任、新天地的张主任等等，他们都各自尝试了适合自己小区的治理模式，也切切实实为业主带来了利益，给大家提供了成功的参考模式，值得借鉴！
本文案例提供：毕文强律师
本文引用地址：http://www.fc70.com/class675.aspx
北京2006年1月1日起实行新物业收费标准 不设普宅基准价
http://www.fc70.com/article9861.aspx
新物业收费办法将执行 物业费讨价还价初登场http://www.fc70.com/article9860.aspx
物业管理100问http://www.fc70.com/article9727.aspx
相关法律规定
北京市发展和改革委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法(试行)和北京市经济适用住房小区物业服务收费http://www.fc70.com/article9859.aspx
北京市物业服务收费管理办法(试行)http://www.fc70.com/article9857.aspx
北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准
http://www.fc70.com/article9858.aspx
北京市贯彻《物业管理条例》的若干意见http://www.fc70.com/article9718.aspx
本文关键词：反败为胜的物业费之争
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