毕文强律师：用法律经营社区是社区治理的必经之路

社区公司化

2008/1/5 21:21:44作者：毕文强律师　摘自：　编辑：本站

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笔者近期看到某媒体报道北京某区建立了“四方会谈”制度，以解决社区内部的物业纠纷，具体是指社区党支部、居委会、业主委员会、物业公司四方，由社区党支部协调关系，居委会收集民意，业主委员会倾听业主意见，物业公司掌握业主需求，报道还说，“该区不少业主觉得物业费用偏高，于是在“四方会议”上，社区调委会积极出面协调，物业公司根据市场经济需求，结合周边环境情况，主动下调了10％物业费，事情圆满解决让业主非常认可。”
首先笔者感觉社区纠纷中，有了这样一种机制，毕竟是一件好事，而且物业公司在协调下主动降价，又是好事中的好事。但作为一名接触了大量的物业纠纷案件的律师，笔者认为这种机制有些类似于现在国际上的“六方会谈”，好则好已，但若在此协调中，如果出现不愿降低物业费用的情况怎么办，或者如果业主认为降低10％的物业费用仍旧无法与实际情况相符而不满意，这个时候，“四方机构”将如何行事？
其实，这涉及到一个根本性的问题，就是社区内的物业纠纷是一个什么性质的纠纷，“四方会谈”的制度能否从根本上解决此类纠纷？笔者根据承办的案件性质，认为社区的结构治理，根据解决方案是用法律经营社区，而实现社区公司化治理，是最为可行的方案。
概括起来，用法律经营社区，需要做到如下几点：
社区结构公司化；即业主大会（股东大会）、业主委员会（董事会）、物业公司（经理）、业主公约（公司章程）；股东、董事、经理人各司其职，责、权、利必须分明；股东之间按公约办事；业主与物业公司按合同办事；物业费用其实是业主（股东）为了“社区公司”的日常运转投入的成本。物业公司作为经理人应当向“董事会”进行汇报，每位股东有知情权，并通过业主大会实现社区公共事物的管理。

一、 用法律经营社区是社区和谐的根本解决方案
在讨论社区物业纠纷性质之前，我们必须要明确界定一下社区的概念，目前来讲，社区的概念可以达到几十种，但从法律角度上来讲，主要是指一个管理区域内部的相邻建筑物，这些建筑物之间是有共用部位和共用设施设备；比如同一个物业管理用房、机电房、制冷设备等。在物权法上，就是区分建筑物。购买了区分建筑物和购买传统不动产的区别在于，前者需要与其他业主共享共有部位和共用设备；那么作为社区业主，就享有了对自己的房屋内部的所有权、和社区内的共用部位、共用设施设备的共有权、以及因此产生的成员权。
在本文中讨论的社区，应当是政策规划部门规划的红线内的区分建筑物，也就是今年10月1日即将生效的《中华人民共和国物权法》中规定的社区。这种社区，是建立在公民通过购买行为成为业主后居住的社区，因此，其前提基础是公民的很有财产，在此产生的社区纠纷，也是公民因私有财产产生的各类纠纷。以物业纠纷为例，是指业主与物业公司因履行双方的《物业管理服务合同》而产生的权利义务纠纷。由于这种纠纷目前范围较广，数量太多，因此带有一定程度的社会性，但归根结蒂，仍然是属于普通的民事纠纷。处理民事纠纷，当然以协调解决为最好，但如果纠纷双方无法协调解决，法律则是其最终的救济渠道。
以物业纠纷为例，笔者在承办的大量的案件中，发现物业纠纷有这样几个特点：
一是物业纠纷大量存在于前期物业管理关系中。所谓前期物业管理，是指开发商在开发建设的楼盘竣工后，即移交给物业公司进行物业管理，在业主入住成立业主委员会与该物业公司或者新选聘的物业公司签订新的物业合同之前，即为前期物业管理。前期物业公司由于是和开发单位签订的物业管理合同，较业主早先进入社区，因此在业主住环节已经开始物业管理，经常会借助此优势强迫业主交纳各种费用，最典型的是不交物业费用不给业主钥匙（这是开发商明显违约的行为），或者是不交纳一些物业公司自定的费用就不给钥匙（这是物业公司的违约行为）。物业公司这些行为，显然侵犯了业主的权益。
二是物业公司与业主没有签订合同，服务标准不明确。这大量存在社区物业纠纷中，物业公司由于各种原因，没有与业主签订物业服务合同，但却要求业主按照物业公司规定的物业费用标准交纳，当然也引起业主的反感。
三是物业公司滥用权利，擅自经营社区内部的公共部位或者设施设备，取得收益，归为已有。这在社区地上公用车位、电梯广告上面表现的比较明显。
四是通常业主拒绝交纳物业费用被物业公司告上法庭。由于业主入住后会出现各种问题，业主在无法得到合理的处理时，通常以拒绝交纳物业费用来对抗。
鉴于以上特点，物业纠纷的解决特别是司法解决也出现了以下特点：
一、 业主要求成立业主委员会以便维护自己的权益。这在许多小区都是这样，业主入住后，通常面临较多的共性问题，比如开发商延期交房，延期办理产权证，房屋质量问题；物业公司收取费用较高，服务太差，侵犯业主其他权益等等。这些问题出现后，业主发现自己一个人无法解决这些问题，所以开始自发的想组织起来。但由于目前的相关规定，召开业主大会成立业主委员会需要小区办、开发商配合，这就遇到了许多困难，截止到现在，北京新开发的近3000家社区，成立业主委员会的不到500家。
二、 业主委员会本身出现矛盾。已经成立业主委员会的社区，有一些社区由于本身机制的问题，业主委员会没有得到业主的信任和相关部门的配合，业主委员会的工作陷入困境。这里面的问题比较多，不能够一概而论，具体包括如下情况；
a) 业主委员会的做法触动了开发商、物业公司的利益，受到压力，工作无法开展。
b) 业主委员会的内部人员被开发商、物业公司收买，业主委员会的工作无法正常进行。
c) 业主本身对业主委员会的工作认识不一致，许多业主认为业主委员会是为业主自身工作的，所以总是要求业主委员会解决自家的问题，从而产生矛盾。
三、 基于以上问题，一旦出现物业纠纷，业主采取拒绝物业费用的时候，物业公司就将业主告上法庭，业主出现被动应该的局面。这种情况，在笔者去年承办的案件中比较多。
四、 由于业主不断的应诉，在律师的指导下，开始在物业纠纷中学会主张自己的权益，这个阶段表现为在应诉中要求物业公司提供服务的证明。
五、 业主开始主动起诉或者反诉物业公司，笔者在承办的所有物业纠纷的案件中，在经过认真的研究，都建议业主可以根据具体情况提出反诉。要求物业公司降低物业收费标准或者提高物业服务标准。
笔者始终认为，在物业纠纷中，双方的权利与义务是对等的，任何一方不应该享有特权，物业公司在收取物业费用的情况下，也有义务把社区物业服务做好，更有义务把物业费用支出情况公示。在没有明确双方的权利义务及违约责任的情况下，任何协调都无法持续的，也是无法从根本上解决问题的。笔者预见，在随后的物业纠纷中，业主将学会主张自己的权益、要求物业公司明确自己的义务。这是符合合同精神的。因此，法律始终是解决社区纠纷的稳定渠道，也是最终渠道。问题在于，我们如何看待社区中的法律纠纷，是因其具有社会性，而想通过政府部门的领导来予以解决；还是着手建立稳定的法律规则，来保护业主与物业公司权益。

二、 社区公司化是解决社区纠纷的可行之路
讨论任何一下方案，都必须探索其可行性，特别是一项制度的可行性，我们必须了解其是否有物质基础、法律基础。
社区是一个不动产的集合，也是财产的集合体，每位业主是通过购买小区内部的房产才成为业主的，这说明业主的前提是拥有私有财产；业主通过购买自己的专有部位的房屋，也拥有了对社区共用部位的共有权利，以及附带了相应的管理社区共用部位的成员权利。
并且，我们从公民购买房屋成为业主的流程开始探索，这个期间，一共有这样几个主体，首先是开发商，是社区的建设单位，也是最早的大股东；社区竣工后，前期物业公司入住，成为社区的经理人；业主的不断入住，也就是股东的不断加入。这就具备了社区公司化的基础。
具体来讲，每位业主根据自己的在社区内享有的房产成为“社区公司”的股东，这个“社区公司”的目的并不是以营利为第一目的，“社区公司”的首要目的是保证社区股东的居住权利以及生活品质，其次才是“社区公司”财产的保值与增值问题。至少对以居住为目的的业主来讲是这样。那么，根据公司制度来讲，“社区公司”的最高权利机关应当是股东大会，也就是业主大会；业主委员会也就是“社区公司”的董事会；物业公司一般来讲，也就是“社区公司”的执业经理人，或者说是总经理。
因此，“社区公司”的发展规律是从一个大股东—开发商，逐步变成众多的股东—业主和开发商（或者是开发商完全退出）。股东成员变动后，最需要解决的是股东权利义务的行使，那么，召开股东大会，制定社区章程（业主公约），选举社区董事会（业主委员会）就势在必行了。业主大会的召开，业主委员会的产生，标志着社区这个公司有了真正的权利机关，下一步的事情是业主委员会委托物业公司或者专门的服务机构对社区提供服务进行管理经营。
那么，社区这个公司到底有什么财产呢？这需要对社区资产进行盘点。
首先，是业主在购房款中包含的公共维修基金，在北京数额具体为总购房款的2％，这在一个社区，是一笔不小的数目，大约会在几百万、几千万甚至上亿元。这笔数额，目前在房管部门代为管理，是用来对小区公共部位进行维修保养的基金；这笔钱应当由业主委员会管理，目前已经有多家业主委员会通过政府指定的银行进行打理。这笔钱经营得当，会产生相当的财富。
其次，是社区内部的公共部位，具体有大堂、属于业主的设备层、会所、地上车位、绿地、电梯及其他公共部位、共用设施；它们也可以通过经营产生收益，比如设备层的出租；社区内部的绿地的出租（比如外来企业做宣传活动）；电梯广告费用；地上车位的使用费用等等；以北京为例，北京市首旅酒店物业管理有限公司已经实现了社区资产的管理，并达到了“零物业费用”，该公司副总封波介绍，公共场所的经营收入主要来自于人防工程临时停车位，广告收益、公共部位商业等，比如华远•盈都大厦把人防工程车位出租给沃尔玛每年80万元；电梯、楼体广告每年进项20万元左右；在大堂设了一个咖啡吧1个月6000元；再加上一些临时的展览、展示，一年100多万元没问题。
再次，是业主提前向物业公司支付的物业费用；这笔钱，也是一笔不小的财富，而支付给物业公司应当是定期的，因此收上来之后，未必就一定先交给物业公司，也可以交给业主委员会，由业主委员会交由银行代为打理；在应当支付物业公司费用的时候，可以直接由银行交由物业公司。这个过程，也实现了业主委员会代表业主大会对物业公司服务情况的监督功能。

最后，社区本身是一个人、财、物的集合；数量多的社区可以产生很大的经济价值；举一例子，社区每天产生很多垃圾，这些垃圾完全可以变废为宝，物业公司作为经理人，完全可以和处理垃圾的公司联营，从而取得收益。

在明确了社区的概念后，业主拥有什么权利也是非常清楚的事情了。作为业主，当然有了解自己社区情况，管理社区公共物业的权利。但并不是所有的小区都这么“生财有道”，目前，一般小区的主要公共部位经营收入从几千元至几万元不等，能达到6位数相当不容易。这个问题的关键，是通过经营社区公用部位产生收益，用以冲抵物业费用，如果经营得当，甚至可以完全冲抵物业费用。


三、 社区结构治理将最终推动社区民主和社区法治，最终为法治社区的实现起到重要作用。

目前的情况是，业主大会及业主委员会的成立受到某些眼光短浅的开发商、物业公司及与之勾结相关政府部门工作人员的阻碍，致使业主无法真正行使权利。一旦涉及到根本权益的冲突时，“四方会谈”的机制显然是无法解决的。
从长远来看，召开业主大会，成立业主委员会；对“社区公司”进行管理经营，是大势所趋，无法回避。因为每位业主总要保护自己的合法产权及定期交纳物业费用。这些支出会让业主感到成立业主委员会，管理社区公共事物的必要性的。
为此，我们必须要分析一下各主体在经营社区中的作用与权益
开发商，作为社区的最初股东，以销售房产（转让股份）为最终目的，当然，有的开发商会完全撤出，有的则在社区内部留有一部分房产，但不管怎么样，开发商在社区的话语权会随着房产的出售而降低；但有些开发商利用自己的最初优势，在社区内部谋取利益。这是需要警惕的。作为有战略眼光的开发商，应当在自己撤出或者降低股份的情况下，着手把社区的管理规则确立起来，具体是有一个成熟的业主委员会管理模式。
物业公司，作为社区的前期物业公司，进驻社区后，掌管着社区内部的所有公共物业的管理权，在没有成立业主委员会的情况下，是缺乏监督的。这也是导致物业公司滥用权利侵犯社区业主权益的重要因素。作为一个谋求长远利益的物业公司，应当努力协助业主、开发商建立业主委员会，与业主委员会签订完善的物业管理服务合同，发动脑筋，积极开拓社区经济价值，才是共赢之道。
业主委员会，作为业主大会的执行机关，最重要的任务是全面反映全体业主的意志，具体是定期召开业主大会，汇报工作；对外则是委托、管理、监督物业公司。
政府相关部门，特别是小区办包括居委会，最重要的是不越位，不缺位；具体来讲，在协助社区成立业主大会、选举业主委员会方面必须积极主动，不能缺位，更不应设置障碍。备案只是形式审查，而不应当成为审批。笔者认为，把社区交给社区业主来进行管理，是建设服务型政府的战略决策。
司法机关：在目前的物业纠纷中，目前的物业纠纷特别是物业费用纠纷案件中，法院更多的倾向于保护物业企业行为，这不利于社区法律纠纷的解决，应当说，只有公正的审理，才会让双方当事人定纷止争。当然，笔者不是说目前法院的审理不公正，而是说，物业费用的审理，应当更多的着眼于合同双方当事人的权利义务，而不是所谓的社会影响，这样最终能够实现社区稳定，构建和谐社区。
当所有社区事务的当事人意识到，纠纷的最后解决是有明确的法律制度，每个人包括业主和物业公司，发现只有在公正的法律框架上，正确的行使权利和义务，社区才会和谐，双方权益才会得到保障。这个时候，社区自治才会行使，社区民主才会形式，整体社会的法治建设才有可能进一步完善。
毕文强律师
2007年8月2日星期四

本文关键词：社区,经营
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