社区治理的四项基本原则
2007/11/14 14:59:07作者：秦兵 王佳红 摘自：http://blog.focus.cn 编辑：秦传海
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随着社会经济的不断发展，社区住宅建设逐渐增多，以往的平房建设渐渐消失在人的脑海中。在现在土地资源紧缺的时代，社区住宅的建设，可以为我们节省空间、节省资源，还可以提高我们的生活质量和生活水平。这种社区住宅的建设，使几百户甚至是几千户互不相识的人居住在同一个小区内，或者居住在同一幢楼里。这就涉及到公共部位如何管理，比如说楼道谁来清理，电梯谁来维护，社区秩序谁来维持等一些列问题，都摆在了我们面前。我们不能共同来管理，否则就是谁也不管理。为了便于管理，《物业管理条例》中规定全体业主可以选聘物业管理公司。于是，业主与物业管理公司之间也产生了矛盾。主要表现为物业管理公司服务质量较差、物业服务费用收取过高、偷税漏税、私自占用公用部位、利用公用部位进行经营而侵占所得收益等，还有的小区物业公司专门聘请保安队来消除自己的“隐患”，所谓的“隐患”就是一些为了正义而与之抗衡的业主或者业委会委员，本来保安队是维护小区治安的强大力量，在这里却成了维护物业公司垄断、独裁的刽子手，真是怪哉！我想也只有在中国才能有这样的奇观吧。就这样，单个的业主不能够管理社区，聘请的物业管理公司又会与业主之间产生某些必然的矛盾，这就需要一个中间的桥梁，这就是业委会。业委会能够代表所有的业主对物业管理公司进行监督，也能够督促所有的业主更好地履行自己的义务，这无疑能够减少二者之间的矛盾，互相监督、互相督促，共同建设和谐社区。我们都称业委会是当代中国最有生命力的事物，业委会委员是当代中国最可爱的人。业委会的组织过程是民主的过程，是推动民主建设的一个旗帜。然而，业委会的组建无论是在法律上还是在实践中都是障碍重重。主要表现在如下几个方面：
第一，《物业管理条例》是在特定的背景下出台的，决定了其以保护物业公司为目标。在北京，很多社区为了降低物业费、车位费和提高物业服务水平，甚至发展到上百名业主集体开车到天安门示威。在这种情况下，为了缓和矛盾。中央政府委托深圳市起草《物业管理条例》，真正负责撰写条文的是深圳特区物业企业商会。2003年9月1日国务院颁布《物业管理条例》，特殊的背景决定了这个条例是以保护物业公司为目标。
第二，《物业管理条例》规定，由全体业主组成业主大会，由业主大会选择业委会，由业委会代表全体业主与物业服务公司签订合同。如果在业主入住前，业主大会还没有成立，那么前期的物业管理公司就由开发商选聘，但实际上此时的物业管理公司与开发商通常具有一定的关系，或者是开发商自己组成的物业管理公司，或者是开发商的子公司，二者之间总是具有关联关系。这就说明我们不能指望物业公司真正为业主服务，我们必须自己作主，成立业委会，由业委会罢免前期的物业管理公司，但是实践中业委会的成立却是步履维艰。例如：《物业管理条例》中规定，在一个物业管理区域内，只能成立一个业委会。我们知道开发商开发社区住宅，通常都是分几期建设，一般几期都建好的话，需要好几年，如果按照一个物业管理区域内只成立一个业委会的话，那么这个委员会将是漫长的、甚至有可能是遥遥无期的。那么，没有业委会，我们的业主就不能够监督物业管理公司，我们的业主就无法行使业主的权利，我们的业主对物业公司侵害自己合法权益的行为就只能是无奈。所以说现在的小区不和谐，其主要原因就是缺少业委会这样一个中间的桥梁。我认为，物业管理条例的规定是不符合人性化的特点，是不能满足人的需要，是一个没有任何意义、空洞的条款。
第三，根据《物业管理条例》的规定，先由几名业主发起成立业主大会筹备组，然后筹备组召开业主大会，通过产权清册确定每名业主的投票权，然后进行投票，选举产生业委会成员，最后到小区办进行登记备案，备案后的业委会就可以业委会的名义开展工作。 然而，在确定投票权上存在着极大的障碍，因为开发商和物业公司通常不会提供产权人的名册，所以根本无法确定产权人，更不能确定投票权，最终导致业委会无法成立。
第四，如果不成立业委会就进行相关的活动，物业公司会以其不具有主体资格为由主张其一切的行为都是无效的。
第五，即使业委会成立了，按照现行的法律，没有确定业委会的民事诉讼主体资格，因为其没有独立的财产，也不能独立的承担义务，业委会委员所取得的权利义务最终要转嫁给全体业主。但在实际生活中，业委会要代表全体业主与物业管理公司签订物业服务合同，不赋予业委会民事主体地位显然不利于业委会工作的开展。所以物业管理条例所赋予的一切职权都将是苍白无力的、没有任何意义的。
第六，业委会的活动，仅仅是几个业主代表进行，他们拥有无私奉献的精神，我们称之他们为当代中国最可爱的人，他们不怕打击、报复，但面对物业管理公司强大的保安队伍，他们也是束手无策。对他们而言，只有一味的付出，没有回报，更重要的是没有制度上的保障，使他们没有信心再这样下去。
基于以上种种事实，我们提出社区治理的四大基本原则：
1、一个楼成立一个业委会
成立业委会是我们进行小区管理的前提基础，只有加速小区业委会的成立才能行使业委会的职权，才有了与物业公司相抗衡的砝码。有了这个桥梁，才能充分发挥小区业主的权利，充分发挥民主的力量，才能监督物业管理公司的服务质量，让他们真正为小区服务，意识到自己真正的责任。
2、无业委会不缴纳物业费
我们中国人选举国家政府代表人民治理国家，所以我们任何一个人都有向政府纳税的义务，因为我们是国家的主人，我们要维护国家的生存和发展。社区就如同国家，业委会就相当于政府，所有的业主为了整个社区的安宁、清洁与安全，所以要交物业管理费用，但是我们要交给我们的政府，那就是业委会。如果没有业委会，就相当于我们没有政府，没有政府我们就自然不要交费。
3、交费交到业委会
现行法律上，没有承认业委会作为民事诉讼法上的主体资格。业委会不是法人，因为没有法人资格；业委会不是社会组织，因为他没有自己的财产。正是因为他没有自己的财产，没有独立的诉讼主体地位，所以他的活动会受到很多的限制。任何一个组织都必须要有财产才能运作起来，否则一切都是空话。所以，我们要将物业费用交到业委会。
4、业委会自己成立保安队
现在，很多原本为了小区治安的保安队都已经成为物业管理公司对付业主的工具，即使再大公无私的业主代表，在面对这样强大的力量时不得不考虑自己的安危，所以，要想使业委会的地位稳固，必须由业委会自己聘请保安队，使他们真正成为小区治安的“保护神”。毛泽东说过一句话“枪杆子里面出政权”，我认为用在这里再恰当不过了。
在提倡构建和谐社会的今天，安居乐业、平平安安，是每一个人的愿望，我们不仅希望自己的家园如此，更是希望国家如此。每一个家庭构成了社区，每一个社区构成了国家，社区和谐了，国家安能不和谐？
第一，《物业管理条例》是在特定的背景下出台的，决定了其以保护物业公司为目标。在北京，很多社区为了降低物业费、车位费和提高物业服务水平，甚至发展到上百名业主集体开车到天安门示威。在这种情况下，为了缓和矛盾。中央政府委托深圳市起草《物业管理条例》，真正负责撰写条文的是深圳特区物业企业商会。2003年9月1日国务院颁布《物业管理条例》，特殊的背景决定了这个条例是以保护物业公司为目标。
第二，《物业管理条例》规定，由全体业主组成业主大会，由业主大会选择业委会，由业委会代表全体业主与物业服务公司签订合同。如果在业主入住前，业主大会还没有成立，那么前期的物业管理公司就由开发商选聘，但实际上此时的物业管理公司与开发商通常具有一定的关系，或者是开发商自己组成的物业管理公司，或者是开发商的子公司，二者之间总是具有关联关系。这就说明我们不能指望物业公司真正为业主服务，我们必须自己作主，成立业委会，由业委会罢免前期的物业管理公司，但是实践中业委会的成立却是步履维艰。例如：《物业管理条例》中规定，在一个物业管理区域内，只能成立一个业委会。我们知道开发商开发社区住宅，通常都是分几期建设，一般几期都建好的话，需要好几年，如果按照一个物业管理区域内只成立一个业委会的话，那么这个委员会将是漫长的、甚至有可能是遥遥无期的。那么，没有业委会，我们的业主就不能够监督物业管理公司，我们的业主就无法行使业主的权利，我们的业主对物业公司侵害自己合法权益的行为就只能是无奈。所以说现在的小区不和谐，其主要原因就是缺少业委会这样一个中间的桥梁。我认为，物业管理条例的规定是不符合人性化的特点，是不能满足人的需要，是一个没有任何意义、空洞的条款。
第三，根据《物业管理条例》的规定，先由几名业主发起成立业主大会筹备组，然后筹备组召开业主大会，通过产权清册确定每名业主的投票权，然后进行投票，选举产生业委会成员，最后到小区办进行登记备案，备案后的业委会就可以业委会的名义开展工作。 然而，在确定投票权上存在着极大的障碍，因为开发商和物业公司通常不会提供产权人的名册，所以根本无法确定产权人，更不能确定投票权，最终导致业委会无法成立。
第四，如果不成立业委会就进行相关的活动，物业公司会以其不具有主体资格为由主张其一切的行为都是无效的。
第五，即使业委会成立了，按照现行的法律，没有确定业委会的民事诉讼主体资格，因为其没有独立的财产，也不能独立的承担义务，业委会委员所取得的权利义务最终要转嫁给全体业主。但在实际生活中，业委会要代表全体业主与物业管理公司签订物业服务合同，不赋予业委会民事主体地位显然不利于业委会工作的开展。所以物业管理条例所赋予的一切职权都将是苍白无力的、没有任何意义的。
第六，业委会的活动，仅仅是几个业主代表进行，他们拥有无私奉献的精神，我们称之他们为当代中国最可爱的人，他们不怕打击、报复，但面对物业管理公司强大的保安队伍，他们也是束手无策。对他们而言，只有一味的付出，没有回报，更重要的是没有制度上的保障，使他们没有信心再这样下去。
基于以上种种事实，我们提出社区治理的四大基本原则：
1、一个楼成立一个业委会
成立业委会是我们进行小区管理的前提基础，只有加速小区业委会的成立才能行使业委会的职权，才有了与物业公司相抗衡的砝码。有了这个桥梁，才能充分发挥小区业主的权利，充分发挥民主的力量，才能监督物业管理公司的服务质量，让他们真正为小区服务，意识到自己真正的责任。
2、无业委会不缴纳物业费
我们中国人选举国家政府代表人民治理国家，所以我们任何一个人都有向政府纳税的义务，因为我们是国家的主人，我们要维护国家的生存和发展。社区就如同国家，业委会就相当于政府，所有的业主为了整个社区的安宁、清洁与安全，所以要交物业管理费用，但是我们要交给我们的政府，那就是业委会。如果没有业委会，就相当于我们没有政府，没有政府我们就自然不要交费。
3、交费交到业委会
现行法律上，没有承认业委会作为民事诉讼法上的主体资格。业委会不是法人，因为没有法人资格；业委会不是社会组织，因为他没有自己的财产。正是因为他没有自己的财产，没有独立的诉讼主体地位，所以他的活动会受到很多的限制。任何一个组织都必须要有财产才能运作起来，否则一切都是空话。所以，我们要将物业费用交到业委会。
4、业委会自己成立保安队
现在，很多原本为了小区治安的保安队都已经成为物业管理公司对付业主的工具，即使再大公无私的业主代表，在面对这样强大的力量时不得不考虑自己的安危，所以，要想使业委会的地位稳固，必须由业委会自己聘请保安队，使他们真正成为小区治安的“保护神”。毛泽东说过一句话“枪杆子里面出政权”，我认为用在这里再恰当不过了。
在提倡构建和谐社会的今天，安居乐业、平平安安，是每一个人的愿望，我们不仅希望自己的家园如此，更是希望国家如此。每一个家庭构成了社区，每一个社区构成了国家，社区和谐了，国家安能不和谐？
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