《物权法》对房屋拆迁制度的十方面影响
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2007/10/19 9:44:26作者：王才亮 摘自：王才亮博客 http://wangcailiang.blshe.com/post/559/34466 编辑：王悦
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《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。作为第一部有"拆迁"二字的法律，不仅弥补了房屋拆迁制度没有法律层面上直接规定的缺陷，而且在十个重要原则上给拆迁制度定了调，其影响将很快显现。
一．立法过程简介
3月16日，十届全国人大五次会议高票通过《中华人民共和国物权法》。新华社的报道称，"中国发出进一步扩大改革开放信号"，"社会主义市场经济进一步完善，政治文明迈出了重要一步"。
从酝酿到出台，物权法历时13年，连破六审、七审纪录，经历了不同寻常的波折，在艰难中作出抉择。
1998年1月，主持立法工作的全国人大副委员长王汉斌委托6位专家、两位退休法工委干部和1位法官组成民法典起草小组，他们的任务是起草民法典和物权法。
这时，合同法草案正等待通过，物权法起草时机已经到来。
物权法于1994年被列入八届全国人大常委会立法规划。但迫于经济发展形势，作为市场交易保障的合同法优先启动。合同法主要调整财产流转关系，而物权法侧重调整财产归属与利用关系，"物权"和"债权"均是民法最基本的法律制度。
作为整个民法典的基础，物权法是其中最为关键的一环。民法典起草小组提出"三步走"战略：1999年3月出台合同法；从1998年起，用四五年时间(大约到2003年)制定通过物权法；到2010年，完成"中国民法典"。
中国社会科学院法学所研究员梁慧星受托起草物权法。他领导的课题组其实早于1993年成立。梁慧星的建议稿于1999年10月完成。全国人大法工委组织第一次专家讨论会。中国人民大学法学院教授、全国人大常委会法律委员会委员王利明提出不同意见，他成立了另一个课题组，于2000年底拿出第二份专家建议稿。
"两稿的内容其实差别不大。"梁慧星说。最大的分歧在于，梁稿将所有权分为动产所有权和不动产所有权两类，基本精神是"一体承认平等保护"，即"一元论"；而王稿则按"国家、集体和私人"划分所有权，即"三分法"。
"三分法"维持中国现行法律对财产所有权的分类，也获得人大法工委的支持。 2001年底，全国人大法工委民法室在梁、王两稿基础上形成"征求意见稿"，体例以梁稿为主，所有权设计吸取王的"三分法"。
"征求意见稿"同时也强调平等保护。平等保护原则是物权法的指导思想。王利明称，个别规定并不排斥对其他所有权的保护。但在梁看来，它在平等保护方面只是"跨了半步"：在"所有权"一编中，没有规定"国家财产神圣不可侵犯"，但三种所有权在三章中分别规定。"就像改革开放前报考大学填家庭出身"，梁慧星说，区别意味着不平等对待，"首先形式要平等"。
2001年中国加入WTO，时任全国人大常委会委员长的李鹏提出启动第三步战略，应尽快进行民法典立法工作。民法学者转向制定民法典；物权法已有"征求意见稿"，没有另外委托。梁、王的分歧还体现在，双方各自起草了大部头的民法典草案。
2002年12月23日，九届全国人大常委会第31次会议，物权法作为民法典的其中一编，被首次提请审议。多数常委会委员认为民法典尚不成熟，"以分编通过为宜"，暂时搁置，抓紧制定物权法。
2004年3月，"公民的合法的私有财产不受侵犯"写入宪法，物权法是否明确平等保护私人财产"大局已定"。
换届后的十届全国人大常委会将物权法纳入"十五"立法规划，并预计在2005年的十届人大三次会议通过。但直到2004年10月，物权法草案才接受首次单独审议，即第二次审议。由于2005年反分裂国家法通过在即，物权法暂被搁置。
从民法典抽离出来的物权法，在二审前进行了一次修改。2004年8月，人大法工委邀请了十多位专家，在8天的时间里逐条修改草案。
二审稿对国有企业财产权和农民集体所有权做了细化规定，有人统计，"国家"、"集体"的规定远远多于"个人"，但三种所有权被归到一章，保护私产方面也有了更多细则。
而三审转眼已到2005年6月。最明显的变化是明确规定："国家、集体和私人所有权受法律保护。禁止任何单位和个人用任何手段侵占、破坏国家、集体和私人的财产。"
2005年7月10日，全国人大常委会办公厅公布物权法草案，向全民征求意见。
2005年10月，物权法"四审"如期举行。一万多条公民建议如何影响立法成为被关注的焦点。公民房产权备受关注，"建筑物区分所有权"吸引了城市业主群体的关注；建筑用地70年届满可自动续期的建议更是众望所归。
此时，物权法进入公民立法阶段。一封特别的来信正在影响物权法的立法进程。
2005年8月，北京大学法理学教授巩献田上书中共中央、全国人大，这封名为《一部违背宪法和背离社会主义基本原则的〈物权法〉草案》的信没有得到高层回应，巩于是将信件在网上公布，引发了社会各界对物权立法的大讨论。
2005年9月26日，人大常委会委员长吴邦国召开座谈会，提出修改物权法草案需要把握的三点原则。简而言之，一是要坚持正确的政治方向；二是要立足于中国实际；三是重点解决现实生活中迫切需要规范的问题，不必求全。
物权法没能在当年12月底的全国人大常委会上接受审议，亦没能实现2006年表决通过。
2006年8月、10月，物权法五审和六审。五审增加宪法关于基本经济制度的规定，六审则在第一条加上"根据宪法，制定本法"。而之后，无论是参与起草的学者，还是人大官员的表态，都特别强调物权法的"合宪性"。
2006年12月，物权法七审，并决定提交2007年十届全国人大五次会议表决。
五审是巩献田"公开信"风波后的第一次审议。全国人大法工委副主任委员胡康生在作说明时说："坚持我国的基本经济制度和对国家财产、集体财产和私有财产给予平等保护是一个统一的有机体。没有前者，就会改变社会主义性质；没有后者，就违背了市场经济原则，反过来又会损害基本经济制度。"
二．十个方面的影响
1． 物权的平等保护原则将使房屋拆迁制度中对公民房产的保护上升到应当有的位置。人们担心的政府行为的拆迁活动是否会给被拆迁人足额补偿的问题，在法律上有了答案。（第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。）
平等原则是民法最核心的是基本原则，包括两个方面，一是人格平等，二是财产平等。因此，财产平等是《物权法》最重要的基本原则：不管是国家、集体的财产还是个人的财产,只要进入民事领域，其法律地位就是相同的，都同等地受法律保护。 现实中，拆迁扰民的问题实际是无视民众的财产权。在过去的拆迁条例中，拆迁是为了城市建设的需要。
2． 着重维护被拆迁人合法权益的原则，将体现在立法和实际工作中，一定程度上改善被拆迁人的弱势地位。（42条）
第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
而在过去的拆迁条例中，说的是保护拆迁当事人的合法权益
3． 土地权利的变化将影响现有制度的适用范围。眼前大量的"集体土地上的拆迁"将不复存在。（28条）
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
根据这样的规定，征收决定生效，土地便是国有，何来"集体土地上的拆迁？
4． 建筑物权的确立，将规范违章建筑的界定与处理。（30条）
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
无证房或证件不全的房屋应不再是违章建筑。
5． 不动产征收制度的确立，将改变现在的以公共利益为名实为商业拆迁的损害人民群众与党和政府血肉联系的不正常局面）
第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
前提已经确定，现在需要的是尽快界定什么是公共利益。
6． 居住条件保障原则的确立，引起补偿方式与标准的重大变化，体现了执政为民的精神，回归了人民政府的本质，将缓解和减少因拆迁引起的社会矛盾。（42条）征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
补偿不再仅限于所谓的市场价了。
7． 保护国有资产的原则的深化，使房屋使用人的权利义务得到明确，理顺了房屋拆迁法律关系。（53．54．68．69条）
第五十三条 国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
第五十四条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第六十八条 企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
第六十九条 社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。
房屋的使用人可名正言顺的成为被拆迁人。
8． 保护房屋所有权人权力的原则，进一步使房屋用途得到舒展，"住改非"的难题将不再难。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
9． 国有土地使用权保护原则将使控制拆迁规模，规范拆迁许可成为可能。
第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
10． 集体财产的保护原则使集体土地上的房屋拆迁的混乱状况受到制约，有利于农村社会稳定和集体经济的发展。（63条）
第六十三条 集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
而过去，是否拆迁是村长说了算，村民无话语权。
一．立法过程简介
3月16日，十届全国人大五次会议高票通过《中华人民共和国物权法》。新华社的报道称，"中国发出进一步扩大改革开放信号"，"社会主义市场经济进一步完善，政治文明迈出了重要一步"。
从酝酿到出台，物权法历时13年，连破六审、七审纪录，经历了不同寻常的波折，在艰难中作出抉择。
1998年1月，主持立法工作的全国人大副委员长王汉斌委托6位专家、两位退休法工委干部和1位法官组成民法典起草小组，他们的任务是起草民法典和物权法。
这时，合同法草案正等待通过，物权法起草时机已经到来。
物权法于1994年被列入八届全国人大常委会立法规划。但迫于经济发展形势，作为市场交易保障的合同法优先启动。合同法主要调整财产流转关系，而物权法侧重调整财产归属与利用关系，"物权"和"债权"均是民法最基本的法律制度。
作为整个民法典的基础，物权法是其中最为关键的一环。民法典起草小组提出"三步走"战略：1999年3月出台合同法；从1998年起，用四五年时间(大约到2003年)制定通过物权法；到2010年，完成"中国民法典"。
中国社会科学院法学所研究员梁慧星受托起草物权法。他领导的课题组其实早于1993年成立。梁慧星的建议稿于1999年10月完成。全国人大法工委组织第一次专家讨论会。中国人民大学法学院教授、全国人大常委会法律委员会委员王利明提出不同意见，他成立了另一个课题组，于2000年底拿出第二份专家建议稿。
"两稿的内容其实差别不大。"梁慧星说。最大的分歧在于，梁稿将所有权分为动产所有权和不动产所有权两类，基本精神是"一体承认平等保护"，即"一元论"；而王稿则按"国家、集体和私人"划分所有权，即"三分法"。
"三分法"维持中国现行法律对财产所有权的分类，也获得人大法工委的支持。 2001年底，全国人大法工委民法室在梁、王两稿基础上形成"征求意见稿"，体例以梁稿为主，所有权设计吸取王的"三分法"。
"征求意见稿"同时也强调平等保护。平等保护原则是物权法的指导思想。王利明称，个别规定并不排斥对其他所有权的保护。但在梁看来，它在平等保护方面只是"跨了半步"：在"所有权"一编中，没有规定"国家财产神圣不可侵犯"，但三种所有权在三章中分别规定。"就像改革开放前报考大学填家庭出身"，梁慧星说，区别意味着不平等对待，"首先形式要平等"。
2001年中国加入WTO，时任全国人大常委会委员长的李鹏提出启动第三步战略，应尽快进行民法典立法工作。民法学者转向制定民法典；物权法已有"征求意见稿"，没有另外委托。梁、王的分歧还体现在，双方各自起草了大部头的民法典草案。
2002年12月23日，九届全国人大常委会第31次会议，物权法作为民法典的其中一编，被首次提请审议。多数常委会委员认为民法典尚不成熟，"以分编通过为宜"，暂时搁置，抓紧制定物权法。
2004年3月，"公民的合法的私有财产不受侵犯"写入宪法，物权法是否明确平等保护私人财产"大局已定"。
换届后的十届全国人大常委会将物权法纳入"十五"立法规划，并预计在2005年的十届人大三次会议通过。但直到2004年10月，物权法草案才接受首次单独审议，即第二次审议。由于2005年反分裂国家法通过在即，物权法暂被搁置。
从民法典抽离出来的物权法，在二审前进行了一次修改。2004年8月，人大法工委邀请了十多位专家，在8天的时间里逐条修改草案。
二审稿对国有企业财产权和农民集体所有权做了细化规定，有人统计，"国家"、"集体"的规定远远多于"个人"，但三种所有权被归到一章，保护私产方面也有了更多细则。
而三审转眼已到2005年6月。最明显的变化是明确规定："国家、集体和私人所有权受法律保护。禁止任何单位和个人用任何手段侵占、破坏国家、集体和私人的财产。"
2005年7月10日，全国人大常委会办公厅公布物权法草案，向全民征求意见。
2005年10月，物权法"四审"如期举行。一万多条公民建议如何影响立法成为被关注的焦点。公民房产权备受关注，"建筑物区分所有权"吸引了城市业主群体的关注；建筑用地70年届满可自动续期的建议更是众望所归。
此时，物权法进入公民立法阶段。一封特别的来信正在影响物权法的立法进程。
2005年8月，北京大学法理学教授巩献田上书中共中央、全国人大，这封名为《一部违背宪法和背离社会主义基本原则的〈物权法〉草案》的信没有得到高层回应，巩于是将信件在网上公布，引发了社会各界对物权立法的大讨论。
2005年9月26日，人大常委会委员长吴邦国召开座谈会，提出修改物权法草案需要把握的三点原则。简而言之，一是要坚持正确的政治方向；二是要立足于中国实际；三是重点解决现实生活中迫切需要规范的问题，不必求全。
物权法没能在当年12月底的全国人大常委会上接受审议，亦没能实现2006年表决通过。
2006年8月、10月，物权法五审和六审。五审增加宪法关于基本经济制度的规定，六审则在第一条加上"根据宪法，制定本法"。而之后，无论是参与起草的学者，还是人大官员的表态，都特别强调物权法的"合宪性"。
2006年12月，物权法七审，并决定提交2007年十届全国人大五次会议表决。
五审是巩献田"公开信"风波后的第一次审议。全国人大法工委副主任委员胡康生在作说明时说："坚持我国的基本经济制度和对国家财产、集体财产和私有财产给予平等保护是一个统一的有机体。没有前者，就会改变社会主义性质；没有后者，就违背了市场经济原则，反过来又会损害基本经济制度。"
二．十个方面的影响
1． 物权的平等保护原则将使房屋拆迁制度中对公民房产的保护上升到应当有的位置。人们担心的政府行为的拆迁活动是否会给被拆迁人足额补偿的问题，在法律上有了答案。（第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。）
平等原则是民法最核心的是基本原则，包括两个方面，一是人格平等，二是财产平等。因此，财产平等是《物权法》最重要的基本原则：不管是国家、集体的财产还是个人的财产,只要进入民事领域，其法律地位就是相同的，都同等地受法律保护。 现实中，拆迁扰民的问题实际是无视民众的财产权。在过去的拆迁条例中，拆迁是为了城市建设的需要。
2． 着重维护被拆迁人合法权益的原则，将体现在立法和实际工作中，一定程度上改善被拆迁人的弱势地位。（42条）
第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
而在过去的拆迁条例中，说的是保护拆迁当事人的合法权益
3． 土地权利的变化将影响现有制度的适用范围。眼前大量的"集体土地上的拆迁"将不复存在。（28条）
第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
根据这样的规定，征收决定生效，土地便是国有，何来"集体土地上的拆迁？
4． 建筑物权的确立，将规范违章建筑的界定与处理。（30条）
第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
无证房或证件不全的房屋应不再是违章建筑。
5． 不动产征收制度的确立，将改变现在的以公共利益为名实为商业拆迁的损害人民群众与党和政府血肉联系的不正常局面）
第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
前提已经确定，现在需要的是尽快界定什么是公共利益。
6． 居住条件保障原则的确立，引起补偿方式与标准的重大变化，体现了执政为民的精神，回归了人民政府的本质，将缓解和减少因拆迁引起的社会矛盾。（42条）征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
补偿不再仅限于所谓的市场价了。
7． 保护国有资产的原则的深化，使房屋使用人的权利义务得到明确，理顺了房屋拆迁法律关系。（53．54．68．69条）
第五十三条 国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
第五十四条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
第六十八条 企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。
企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
第六十九条 社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。
房屋的使用人可名正言顺的成为被拆迁人。
8． 保护房屋所有权人权力的原则，进一步使房屋用途得到舒展，"住改非"的难题将不再难。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
9． 国有土地使用权保护原则将使控制拆迁规模，规范拆迁许可成为可能。
第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
10． 集体财产的保护原则使集体土地上的房屋拆迁的混乱状况受到制约，有利于农村社会稳定和集体经济的发展。（63条）
第六十三条 集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
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